Одна
из самых важных и массовых либеральных реформ - приватизация жилья. Более 80%
россиян приватизировали жилье. Однако когда начиналась приватизация жилья, еще
не было понятно, что дом и земля – единый имущественный комплекс.
C 2005 года федеральное законодательство декларирует собственникам помещений в
многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельные участки под
домом и рядом с домом (будем говорить просто об участках). Достаточно решением
общего собрания собственников помещений в доме избрать представителя и оформить
заявление. Это не обусловлено ни выбором способа управления домом, ни другими
обстоятельствами.
Собственность на землю – это самая надежная защита от нежелательного
строительства во дворе дома. Это и возможность построить гараж, действительно
доступный для жильцов данного дома. Оформление участка при доме в общую долевую
собственность существенно повышает цену квартиры. Но главное в собственности на
землю еще не стало достоянием общественного сознания. Это - право собственников
на новое строительство, т.е. полная юридическая и экономическая возможность
улучшить свои жилищные условия без очереди и ипотеки. Потому что главная
инвестиция в новое строительство – это земля.
Представим себе, что собственники создали корпорацию развития микрорайона и
получили кредит под залог своей земли. Конечно, экономика проекта зависит от
конкретики, но вот очень грубая оценка. Примем, что: на месте нескольких
пятиэтажек строится жилья в три раза больше; рыночная цена нового квадратного
метра $5 000, а себестоимость его строительства и расширения инфраструктуры -
$1,6 тыс. Разница – это и есть знаменитая земельная рента, возникающая в данном
случае из-за ограниченности основного ресурса - земли. В итоге снос каждого
квадратного метра в пятиэтажках принесет (5000 – 1600) х 3 = 10 200 $, или 2,04
кв. м нового жилья. В этих пределах собственник сможет переехать в новое жилье,
обустроить жизнь своих взрослых детей, обеспечить свою старость. Например, можно
из 50-метровой квартиры переехать в 75-метровую и, притом, отложить на старость
$135 000 (надо будет также заплатить налоги, но качественно это не меняет
картину). Город тоже не останется в накладе: он получит свою долю,
пропорциональную доле снесенного неприватизированного жилья, плюс налоги.
Главное препятствие – саботаж бюрократии, ставшей строительной олигархией.
Сегодня сверхприбыль получают не собственники жилья, поскольку не оформлено их
право собственности на землю. Совершенно недостаточно получает и город. В
основном же получает инвестор. Вот откуда они – миллиардные сверхприбыли
строительной олигархии! По данным журнала «Forbes», состояние супруги Мэра
Москвы Елены Батуриной выросло за последний год на миллиард долларов; это 3 333
квартиры по 60 кв. м.
Второе препятствие – наша пассивность. Но опросы показывают, что большинство
горожан – за общую долевую собственность на участки. Согласно опросу «Левада-центра»
в марте 2007 года, за нее высказались 49% москвичей, против – 33%. А в передаче
«Город» на радио «Эхо Москвы» 23 февраля 2008 года «за» проголосовали 96%,
«против» 4%. Следовательно, пассивность - это следствие безнадежности,
порожденной саботажем бюрократии.
Отсутствие земельной собственности становится все опаснее: от точечной
застройки, застроив все «точки», олигархия переходит к комплексной реконструкции
микрорайонов, включая снос вполне технически благополучных домов. За три года
Правительство Москвы предполагает реконструировать 140 микрорайонов. В этом суть
проходящей сейчас «актуализации» Генерального плана, о которой говорилось так
много вообще и ничего конкретно. Наше право собственности на землю в планах
олигархии просто игнорируется. «Нас там не стояло». Рассчитывают удовлетворить
свои аппетиты под прикрытием планов и государственных нужд.
Мы теряем время, а олигархия яростно лоббирует отмену наших прав. 6 февраля мэр
Москвы внес в Мосгордуму сразу три проекта изменения федерального
законодательства: Жилищного кодекса, Земельного кодекса, законов о введении в
действие этих кодексов и Закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним». Т.е. речь идет об изменении именно
федерального законодательства, и это касается всей страны. Первые два проекта
уже одобрены комиссиями Мосгордумы. При этом много говорилось о второстепенных
вещах, но замалчивалось главное в этих проектах. Не приходится сомневаться, что
скоро Мосгордума без принципиальных изменений примет все три проекта и направит
в Госдуму в порядке законодательной инициативы.
Вот некоторые из предлагаемых Мэром изменений. Действующее законодательство. Участок является общей собственностью
собственников помещений. Кстати, так считает и В.В. Путин («Прямая линия с
Президентом России» 27 сентября 2005 года). Участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества, в том числе элементы озеленения. Вновь сформированный и
зарегистрированный участок передается бесплатно.
Общее собрание собственников вправе потребовать формирования и предоставления
участка, причем независимо от решения о способе управления домом. Власти обязаны
оформлять участки также и по своей инициативе, с проведением публичных слушаний,
и завершить эту работу к 1 июля 2008 года.
Изъятие земельного участка у собственника возможно в исключительных случаях в
связи с государственной или муниципальной нуждой, каковой является в основном
дорожное строительство. Решения об изъятии земельного участка и расположенных на
нем объектов недвижимости, решения о резервировании земель или земельного
участка не ограничивают собственнику право распоряжения участком. Собственник
жилого помещения не позднее, чем за год, должен быть уведомлен в письменной
форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате
государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об
изъятии. Проект Мэра. Участок предоставляется в общую собственность собственникам
помещений (в каком порядке, в какой срок – неизвестно). Наше право собственности
аннулируется. Участок, занятый многоквартирным домом и необходимый исключительно
для его использования. В другом месте проекта - еще проще: участок, на котором
расположен дом. Понятие «использование» не расшифровано. Можно ли «использовать»
дом без ЦТП, детской площадки, автостоянки, озеленения? Неопределенность
открывает путь коррупции. Наше право на оформление собственности обрезается.
Собственник нежилого помещения оплачивает свою не выделяемую долю участка.
Значит, он проголосует против получения участка. А если у него нет денег? Но по
проекту, платят за участок и собственники жилья (хотя сформулировано это не так
прямо)!
В проекте не предусмотрена подача заявления о формировании участка общим
собранием собственников помещений. Органы власти не обязаны сформировать
участок.
Части 3-5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие жилищного
кодекса» не только изменяются (см. выше), а еще и приостанавливаются до 1 июля
2008 года (а там, согласно истории о Ходже Насреддине, «либо ишак сдохнет, либо
мулла умрет…»).
Исключительными случаями, государственной или муниципальной нуждой объявляется
фактически любое бюджетное строительство, в том числе объектов социальной
инфраструктуры и жилья, без оговорок о доле бюджетного финансирования, о
назначении жилья (например, на продажу). Решения об изъятии земельного участка и
расположенных на нем объектов недвижимости, решения о резервировании земель или
земельного участка ограничивают права собственника.
Собственник жилого помещения не позднее, чем за год, должен быть уведомлен в
письменной форме о предстоящем изъятии органом, принявшим решение об изъятии
земельного участка и расположенного на нем жилого помещения. Собственник жилого
помещения должен быть извещен о государственной регистрации с указанием ее даты
органом, осуществившим государственную регистрацию (ну очень хочется скрыть
конкретное решение!) А «известить» о его регистрации можно, например, по
телевидению.
В пояснительных записках к проектам Мэра названы несколько проблем, решение
которых якобы является целью проектов. Но большинство этих «проблем» либо
сводятся к тому, как бы еще более развязать произвол строительного комплекса,
либо не имеют существенного значения. Упомянута лишь одна действительно
существенная проблема: как обеспечить нормальное использование двора, общего для
нескольких домов? Но чтобы решить эту проблему, вовсе не надо ущемлять
собственников и оставлять землю в государственной собственности (которая потом
достанется «Дон-строю», «Интеко» и т.п.). Есть несколько решений, дополняющих
друг друга:
1) Двор формально разделить на секторы, но принять закон города, упорядочивающий
строительство заборов, в частности, запрещающий делить заборами общие дворы.
2) При формировании участков предусмотреть сервитуты – право свободного
пользования дворами.
3) Поощрять создание общих ТСЖ домов, имеющих общие дворы. Выводы. Итак, первая цель проектов – отнять неоформленную, но принадлежащую нам
по закону землю при доме, не допустив оформления права собственности, а если
оформить, то с обрезанием под самый корешок. Вторая цель – облегчить изъятие
земли, все-таки оформленной в собственность граждан.
В сфере имущественных отношений эта контрреформа – самая опасная из всех, что
были до сих пор, и наиболее непосредственно касающаяся каждого из нас. Эти проекты – покушение на обрезание наших земельных участков, наших прав на их
оформление, цены и самого существования нашего жилья, наших возможностей его
отремонтировать и расширить без непосильных затрат. Пока – еще только покушение.
Несколько месяцев назад в Госдуму был внесен законопроект, в котором под
предлогом будущей Сочинской олимпиады предлагалось фактически отменить судебные
гарантии собственности на недвижимость. Проект подписал, между прочим, и спикер
Госдумы, председатель фракции «Единая Россия» Б.В. Грызлов. Но общественность
остановила законопроект, и был принят закон, действие которого ограничивается
«лишь» территорией Краснодарского края. Молчаливо согласившись с этим, - не
предали ли мы наших сограждан в Краснодарском крае? Но это вопрос, прежде всего,
к ним самим – готовы ли они бороться.
И вот теперь гражданское общество должно сорганизоваться, чтобы отбить и данное
покушение олигархии, и другие, которые, несомненно, последуют. И все-таки в
любой день законодательная «форточка» может захлопнуться окончательно. Наша
собственность в опасности! Землю надо требовать срочно и в массовом масштабе!
Дмитрий Катаев,
депутат Моссовета и Мосгордумы с 1990 по 2005 годы
